這幾年房價高漲，大部分購屋族都面臨沉重的房貸壓力。
林小姐也是其中之一，他最近在大台北地區買了總價2,000萬的房子，貸款金額1,600萬，每個月需要繳約6萬元的房貸，加上其他生活開銷後，幾乎所剩無幾。

此時的他不禁思考：「有沒有更好的方法，能降低房貸負擔呢？」
這篇文章將告訴你「減輕貸款壓力」的方法，同時分析「提前還款」和「延長貸款年限」的優缺點，以及如何申請「40年房貸」，提供你買房財務規劃上的參考。就讓我們繼續看下去吧！

 



貸款提前還款好嗎？

有些人會覺得：「提前還房貸可以降低債務，好像還不錯。」
提前還款確實有許多好處，包括：

  • 總利息支出減少
  • 未來月付金降低
當債務降低，未來月付金降低後，心裡也會輕鬆許多；若提前還款不會影響你的財務規劃，又想要減少利息開銷的話，那提前還款或許是不錯的選擇。

但提前還款也可能需要付出一些代價，因此建議審慎評估以下四點：
  1. 是否需要賠違約金
    大部分的購屋貸款會綁約2~3年，如果這段期間就開始大額還款，甚至是把房貸還清，要注意是否需要賠償違約金。
  2. 是否會降低生活品質
    如果原本財務狀況就比較吃緊，那麼每月逼自己提高還款金額，可能會產生更大的壓力，並且降低生活品質。
  3. 是否錯失更好的機會
    當我們手中擁有閒置資金，遇到好的投資機會或人生機會時，才能「把握」而不是「錯過」。
    若提前付清龐大的貸款，難免會大幅壓縮流動性資金，較難因應突發狀況的資金需求。
  4. 是否減少房貸利息抵稅來源
    「購屋貸款利息」可以在報稅時申報列舉扣除，但如果提前還款，可扣抵的房貸利息也會減少。

當你評估完以上四點後，發現提前還款的缺點大於優點，而且每月貸款支出讓你喘不過氣，那麼不妨考慮40年分期的房貸方案吧！

 

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下面簡單整理40年房貸的優缺點對照表，讓你快速了解40年房貸的優缺點及適合族群：

優點 1. 降低每月還款金額 (減輕付款壓力)
2. 提升資金運用彈性 (生活有更多選擇)
缺點 1. 核准條件更嚴格 (財力、年紀、屋齡都有要求)
2. 總繳利息可能較高 (總利息遠高於短期貸款)
適合族群 1. 年輕首購族
2. 收入穩定的中產階級
3. 善於投資理財者

 

40年房貸優點

優點1：降低月付金

只要延長還款年限，就能降低每月還款金額 (雖然寬限期也能降低月付金，但寬限期結束後，每月還款金額反而大幅增加)。

舉例：假設房屋房貸1,000萬元，在利率2.45%下，選擇20年/30年/40年期限，每月還款金額會有很大的不同。

從下表可知，20年房貸每月還款大約5.2萬元，相較之下，40年房貸每月只要還大約3.2萬元，等於打了6折。
貸款期限 每月本息平均攤還金額
20年 52,747元
30年 39,253元 (比20年房貸少13,494元)
40年 32,703元 (比20年房貸少20,044元)


優點2：提升資金運用彈性

減輕每月還款金額後，代表會有更充裕的流動資金，不僅手頭更寬裕，也可將資金投資在其他領域。如果預期收益高於貸款利率，就等於有賺錢 (不過也要注意投資可能有賺有賠)。 除了投資之外，也可以運用這些資金，改善居家生活品質、支付子女教育費用、安排家庭旅遊等，讓生活有更多的選擇。

優點3：付款壓力隨時間減輕

由於通膨效果，未來的物價會比現在高，而幣值會比現在低，所以固定的月付金在未來會感覺更輕鬆。
假設房貸月付金是5萬元，每年通膨率為3%來計算， 20年後約當為目前的2.8萬元，30年後約當為目前的2.1萬元，40年後約當為目前的1.5萬元。

優點4：適應家庭成員需求變化

對於一般家庭來說，家裡人數可能會隨著時間變多或變少，空間上可能需要以小換大，也可能需要以大換小。
當你選擇40年的房貸，每個月付的錢比較少，這樣一來，如果以後想換個大一點的家，或是不需要那麼大的空間，調整起來會更容易，生活也更有彈性。

 

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40年房貸注意事項

缺點1：核准條件更嚴格
相較於一般房貸，銀行在核准40年貸款時，往往會對申請人資格設下更高門檻，有些甚至會有屋齡限制。

缺點2：總繳利息可能較高
雖然40年房貸降低了每月付款金額，但長期支付的總利息理論上會比較高；不過，這40年期間內一旦賣掉房子、轉貸或大額還款，總繳利息就不一定比較高。

 

40年房貸適合族群

適合族群1：年輕首購族
對於剛踏入社會、收入有限的年輕首購族來說，40年房貸的低月付款是最佳選擇，一開始不會陷入沈重壓力，還能穩健踏出買房第一步，同時也有機會漸漸累積儲蓄。

適合族群2：財力良好的中產階級
如果你是收入穩定的中產階級，申請40年房貸也很合理，因為可以透過拉長房貸，一方面維持生活品質，另一方面也可以有多餘的資金可以用來投資或進修，提升自己的收入與財富。

適合族群3：善於投資理財者
如果你善於理財投資，40年房貸是不錯的選擇，因為你可以將每月省下的資金，定期定額地投入穩定的商品，只要報酬率穩定且高於貸款利率，就代表有機會額外獲得更多收益。

 

星展銀行40年房貸優惠

如果你正在考慮輕鬆一點的付款方案，星展銀行推出40年房貸優惠方案可以當參考，它可以大幅降低你的月付金，每個月擁有更多的可運用資金。

產品名稱 指數型房貸
貸款利率 2.45% 起
貸款期限 最長40年
貸款金額 依本行鑑價金額，最高可達8成
還款方式 1. 依年金法按月平均攤還總貸款本金與利息(固定月付本息)或
2. 依本金法按月平均攤還貸款本金(固定月付本金，但月付利息逐月減少)
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總結

買房是一輩子的重大決定，因此需要謹慎評估貸款方案。
很多人想提前還款，但一般族群的收入狀況，往往無法一下子付出巨額的現金。因此，買房若可搭配40年長期房貸，不只能減輕每月的付款壓力，也更能靈活地運用資金，不會因為資金壓力而錯失人生的重要選擇機會！ 星展銀行很樂意為你量身打造房貸建議，提供專業的諮詢服務，幫助你安心擁有夢想的幸福小窩。

 

 

  1. 指數型房貸總費用年百分率為2.48%~3.26%，該百分率係以貸款金額新台幣200萬元，貸20年，貸款年利率2.45%（T+0.79%）~3.23%（T+1.57%），各項相關總費用以NT$5,500計算得知；理財型房貸貸款年利率3.05%（T+1.39%）~3.72%（T+2.06%），開辦費NT$4,500，信用查詢費NT$1,000。
  2. 總費用年百分率不等於貸款利率。本廣告揭露之年百分率係按主管機關備查之標準計算範例予以計算，實際貸款條件，仍以本行實際提供之產品為準。本總費用年百分率之計算基準日為2024年10月1日。
  3. 本行T型指數每月或每季機動調整，T型指數房貸月調之調整時間為每月1日，T型指數房貸季調之調整時間為每年1/1、4/1、7/1、10/1（如調整日遇假日，以次一營業日為調整日）；最新之T型指數房貸季調為1.66%（2024年10月1日），如有調整，請參考本行網站之公告。
  4. 本行保留核貸與否及得隨時變更、暫停、取消、終止本活動之權利，無需進行事先通知或取得客戶之同意。
  5. 本行有權視申請人信用狀況及市場情況等，決定個人之利率條件、核貸額度及貸款期間。上揭內容僅摘要本行房屋貸款部分條件，詳細約定以本行房屋抵押貸款契約書為準。欲查詢詳情及相關限制，歡迎親臨星展銀行各分行或致電客戶服務中心電話：02-6612-9889，網址：www.dbs.com.tw。

*本文費用和試算部分為星展銀行（台灣）邀稿，以上經驗資訊為作者個人經驗分享，不代表星展銀行（台灣）立場。