這幾年房價高漲,大部分購屋族都面臨沉重的房貸壓力。
林小姐也是其中之一,他最近在大台北地區買了總價2,000萬的房子,貸款金額1,600萬,每個月需要繳約6萬元的房貸,加上其他生活開銷後,幾乎所剩無幾。
此時的他不禁思考:「有沒有更好的方法,能降低房貸負擔呢?」
這篇文章將告訴你「減輕貸款壓力」的方法,同時分析「提前還款」和「延長貸款年限」的優缺點,以及如何申請「40年房貸」,提供你買房財務規劃上的參考。就讓我們繼續看下去吧!
貸款提前還款好嗎?
有些人會覺得:「提前還房貸可以降低債務,好像還不錯。」
提前還款確實有許多好處,包括:
- 總利息支出減少
- 未來月付金降低
但提前還款也可能需要付出一些代價,因此建議審慎評估以下四點:
- 是否需要賠違約金
大部分的購屋貸款會綁約2~3年,如果這段期間就開始大額還款,甚至是把房貸還清,要注意是否需要賠償違約金。 - 是否會降低生活品質
如果原本財務狀況就比較吃緊,那麼每月逼自己提高還款金額,可能會產生更大的壓力,並且降低生活品質。 - 是否錯失更好的機會
當我們手中擁有閒置資金,遇到好的投資機會或人生機會時,才能「把握」而不是「錯過」。
若提前付清龐大的貸款,難免會大幅壓縮流動性資金,較難因應突發狀況的資金需求。 - 是否減少房貸利息抵稅來源
「購屋貸款利息」可以在報稅時申報列舉扣除,但如果提前還款,可扣抵的房貸利息也會減少。
當你評估完以上四點後,發現提前還款的缺點大於優點,而且每月貸款支出讓你喘不過氣,那麼不妨考慮40年分期的房貸方案吧!
下面簡單整理40年房貸的優缺點對照表,讓你快速了解40年房貸的優缺點及適合族群:
優點 | 1. 降低每月還款金額 (減輕付款壓力) 2. 提升資金運用彈性 (生活有更多選擇) |
缺點 | 1. 核准條件更嚴格 (財力、年紀、屋齡都有要求) 2. 總繳利息可能較高 (總利息遠高於短期貸款) |
適合族群 | 1. 年輕首購族 2. 收入穩定的中產階級 3. 善於投資理財者 |
40年房貸優點
優點1:降低月付金
只要延長還款年限,就能降低每月還款金額 (雖然寬限期也能降低月付金,但寬限期結束後,每月還款金額反而大幅增加)。舉例:假設房屋房貸1,000萬元,在利率2.45%下,選擇20年/30年/40年期限,每月還款金額會有很大的不同。
從下表可知,20年房貸每月還款大約5.2萬元,相較之下,40年房貸每月只要還大約3.2萬元,等於打了6折。
貸款期限 | 每月本息平均攤還金額 |
20年 | 52,747元 |
30年 | 39,253元 (比20年房貸少13,494元) |
40年 | 32,703元 (比20年房貸少20,044元) |
優點2:提升資金運用彈性
減輕每月還款金額後,代表會有更充裕的流動資金,不僅手頭更寬裕,也可將資金投資在其他領域。如果預期收益高於貸款利率,就等於有賺錢 (不過也要注意投資可能有賺有賠)。
除了投資之外,也可以運用這些資金,改善居家生活品質、支付子女教育費用、安排家庭旅遊等,讓生活有更多的選擇。優點3:付款壓力隨時間減輕
由於通膨效果,未來的物價會比現在高,而幣值會比現在低,所以固定的月付金在未來會感覺更輕鬆。假設房貸月付金是5萬元,每年通膨率為3%來計算, 20年後約當為目前的2.8萬元,30年後約當為目前的2.1萬元,40年後約當為目前的1.5萬元。
優點4:適應家庭成員需求變化
對於一般家庭來說,家裡人數可能會隨著時間變多或變少,空間上可能需要以小換大,也可能需要以大換小。當你選擇40年的房貸,每個月付的錢比較少,這樣一來,如果以後想換個大一點的家,或是不需要那麼大的空間,調整起來會更容易,生活也更有彈性。
40年房貸注意事項
缺點1:核准條件更嚴格
相較於一般房貸,銀行在核准40年貸款時,往往會對申請人資格設下更高門檻,有些甚至會有屋齡限制。
缺點2:總繳利息可能較高
雖然40年房貸降低了每月付款金額,但長期支付的總利息理論上會比較高;不過,這40年期間內一旦賣掉房子、轉貸或大額還款,總繳利息就不一定比較高。
40年房貸適合族群
適合族群1:年輕首購族
對於剛踏入社會、收入有限的年輕首購族來說,40年房貸的低月付款是最佳選擇,一開始不會陷入沈重壓力,還能穩健踏出買房第一步,同時也有機會漸漸累積儲蓄。
適合族群2:財力良好的中產階級
如果你是收入穩定的中產階級,申請40年房貸也很合理,因為可以透過拉長房貸,一方面維持生活品質,另一方面也可以有多餘的資金可以用來投資或進修,提升自己的收入與財富。
適合族群3:善於投資理財者
如果你善於理財投資,40年房貸是不錯的選擇,因為你可以將每月省下的資金,定期定額地投入穩定的商品,只要報酬率穩定且高於貸款利率,就代表有機會額外獲得更多收益。
星展銀行40年房貸優惠
如果你正在考慮輕鬆一點的付款方案,星展銀行推出40年房貸優惠方案可以當參考,它可以大幅降低你的月付金,每個月擁有更多的可運用資金。
產品名稱 | 指數型房貸 |
貸款利率 | 2.45% 起 |
貸款期限 | 最長40年 |
貸款金額 | 依本行鑑價金額,最高可達8成 |
還款方式 | 1. 依年金法按月平均攤還總貸款本金與利息(固定月付本息)或 2. 依本金法按月平均攤還貸款本金(固定月付本金,但月付利息逐月減少) |
總結
買房是一輩子的重大決定,因此需要謹慎評估貸款方案。
很多人想提前還款,但一般族群的收入狀況,往往無法一下子付出巨額的現金。因此,買房若可搭配40年長期房貸,不只能減輕每月的付款壓力,也更能靈活地運用資金,不會因為資金壓力而錯失人生的重要選擇機會!
星展銀行很樂意為你量身打造房貸建議,提供專業的諮詢服務,幫助你安心擁有夢想的幸福小窩。
注意事項
- 指數型房貸總費用年百分率為2.48%~3.26%,該百分率係以貸款金額新台幣200萬元,貸20年,貸款年利率2.45%(T+0.79%)~3.23%(T+1.57%),各項相關總費用以NT$5,500計算得知;理財型房貸貸款年利率3.05%(T+1.39%)~3.72%(T+2.06%),開辦費NT$4,500,信用查詢費NT$1,000。
- 總費用年百分率不等於貸款利率。本廣告揭露之年百分率係按主管機關備查之標準計算範例予以計算,實際貸款條件,仍以本行實際提供之產品為準。本總費用年百分率之計算基準日為2024年10月1日。
- 本行T型指數每月或每季機動調整,T型指數房貸月調之調整時間為每月1日,T型指數房貸季調之調整時間為每年1/1、4/1、7/1、10/1(如調整日遇假日,以次一營業日為調整日);最新之T型指數房貸季調為1.66%(2024年10月1日),如有調整,請參考本行網站之公告。
- 本行保留核貸與否及得隨時變更、暫停、取消、終止本活動之權利,無需進行事先通知或取得客戶之同意。
- 本行有權視申請人信用狀況及市場情況等,決定個人之利率條件、核貸額度及貸款期間。上揭內容僅摘要本行房屋貸款部分條件,詳細約定以本行房屋抵押貸款契約書為準。欲查詢詳情及相關限制,歡迎親臨星展銀行各分行或致電客戶服務中心電話:02-6612-9889,網址:www.dbs.com.tw。
*本文費用和試算部分為星展銀行(台灣)邀稿,以上經驗資訊為作者個人經驗分享,不代表星展銀行(台灣)立場。