在地狹人稠的台灣，房地產一直是國人財富投資與傳承的喜好標的，也因民國(以下同)109年前的低利率時代促使房產交易熱絡，後續又因covid-19疫情關係營建原物料成本、人力成本大幅增加，導致不動產價格不斷攀升，居高不下的房價也是民怨之首，因此政府近年陸續祭出房地產買賣交易之稅制改革，希望可健全房地市場及租稅公平正義，以下說明近年因房地修法民眾常見之稅負議題以供參考。
預售屋紅單轉讓交易在過去一直是投資房地產的熱門方式，卻也因價格不透明而使得交易價格節節上升，於110年7月1日施行的房地合一2.0上路前，買賣預售屋契約視為財產交易所得，投資人於預售屋轉為成屋前進行轉讓出售，使得預售屋價格也因此抬升，故於房地合一2.0施行後進而將預售屋及坐落基地列入房地合一課徵範圍，以杜絕此情形；而在112年2月8日修法之平均地權條例及後續子法規草案，更加限縮預售屋或新建成屋的買賣規定，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，買受人不得將預售屋或新建成屋的買賣契約再讓與或轉售第三人。故由各階段的立法沿革可知政府對於買賣預售屋契約之採取嚴格審議的態度，另外需特別注意，預售屋及成屋之持有期間需分開計算，故若有於預售屋持續持有再轉成屋時出售情形，需由轉成屋時開始重新計算持有年度而非合併計算，以避免預售屋交屋後立即出售的短期炒作議題。
家族傳承的房屋土地因持有期間長，或有可能碰上參與合建分屋或都更的議題，而個人將自有土地與建商合建分屋交易、或參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉及興建房屋完成後第一次移轉，即使取得新房地的時間未達5年仍可適用15~20%稅率，相比一般房地出售稅率可能高達35~45%(註1)是更優惠的。常見可參與合建分屋或都市更新之土地通常為105年以前就已取得的舊制土地，後續再銷售分回的房地時，土地仍可適用舊制免稅，僅就房屋的出售價格來課徵房地合一稅，且持有期間是依原始土地的取得日來計算，故往往可適用最低級距15%稅率。舉例來說陳先生於100年6月購入土地，以該土地與營利事業合建分屋，並於108年6月以土地交換取得房屋，後續於111年6月將新房地出售，則出售之土地係屬舊制而無需課徵所得，房屋的持有年度則可依原土地購入期間100年6月起算，已超過10年依15%的稅率並依出售價格扣除建商分回房地所開立之發票價格作為成本，計算個人之房地所得課稅。
常有第二代因受贈或繼承長輩傳承之房產，但因標的坐落地或格局不符合居住需求而有需出售變現之情形，則在出售成本、所得及稅率該如何計算?
首先應先辨識原不動產取得的日期，如果是在105年度前取得之不動產，並且是以繼承的方式取得再行出售，則土地部分出售利得不需課徵所得稅但需繳納土增稅，僅就繼承之房屋所申報遺產價值作為成本(註2)及出售價格之差額課徵所得稅；但如果是受贈與而取得之房產，就需依受贈之日期及申報贈與價值視為受贈人取得房屋得日期和成本(註2)，故後續出售房地時就需適用新制，按受贈到出售時的持有期間計算適用稅率來課徵房屋及土地之所得稅。
又若因繼承而取得之房地若符合自用住宅的規定，個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記並居住於該房屋連續滿六年，且無出租、供營業或執行業務使用，在房地合一新制的適用下有400萬之免稅額，超過部分可適用10%之優惠稅率，且六年的期間可以與繼承人合併計算，例如李老先生於民國105年6月購入房產並符合自用住宅規定自住使用，在110年6月時過世並由李先生繼承，李先生持續設籍自住並於112年6月出售，則可視為於被繼承人生前自住5年加上繼承人自住2年，符合連續滿六年的規定，依新制申報享有出售自用住宅400萬免稅額及10%之優惠稅率。
由上述幾個常見的議題可知，在政府防堵短期炒作之政策之下，不動產往往持有期間越長，或考慮以繼承之方式移轉或參與都市更新計畫所需支付的稅負較低，此時在持有不動產時再以壽險保單做搭配不失可考慮之資產配置，投保壽險可以避免主要經濟來源成員遭逢意外時，仍有足夠的保障金來償還未清償的房屋貸款，讓家人免於面臨財務壓力，同時保證不動產能夠在家人手中繼續保有；而高價值的不動產的傳承可能會引發家庭成員之間的糾紛，在這種情況下，投保壽險可以提供額外的資金來平分遺產，讓每位繼承人都能公平地獲得一部分遺產，減少家庭糾紛的可能性。綜合來看，不動產傳承與投保壽險之間有著密切的聯繫，在進行房地購置或考慮移轉之前皆需要特別留意可能產生的稅負，並建議諮詢專家以通盤考慮自身的實際需求、資金運用情形、投資策略、稅務影響等，以作全面性的綜合評估。
註1：依110年7月1日施行之所得稅，個人及營利事業出售不動產依持有期間搭配適用稅率如下
持有期間
境內居住者
境內營利事業
兩年以下
45%
兩年以上未滿五年
35%
五年以上未滿十年
20%
十年以上
15%
註2：上述之成本可按政府發布之消費者物價指數做調整。
重要聲明：
本文件所載資料（以下稱「有關資料」）係由勤業眾信聯合會計師事務所(以下稱「勤業眾信」) 提供，並授權於星展(台灣)商業銀行股份有限公司(以下稱「本行」)網站公開發布。非經本行及勤業眾信聯合會計師事務所事前同意或授權，不得任意複製、轉載、引用、抄襲、修改、散佈或為任何其他方式之使用。有關資料並未針對任何特定人士的特定投資/保險目標、財務狀況、風險承受能力或其特定需求而提供。有關資料並不構成任何申購或買賣任何投資/保險產品或服務之推介、要約、要約之引誘、投資/保險建議、或誘導任何人進行任何交易或建議其採取任何避險、交易或投資/保險策略。本文件提及之經濟走勢看法不必然代表投資/保險之績效，在任何情况下，有關資料並非、亦不應被視作或依賴為任何投資/保險建議。除非另有書面協議，本行/勤業眾信並非您的投資/保險顧問或受託人，本行/勤業眾信亦不會對您或對任何人士因使用本 文件或信賴有關資料而引起之任何損失或後果承擔任何責任。本行/勤業眾信並未就有關資料之準確性、完整性或適時性作出任何性質之陳述或保證；並且本文件所引用之訊息僅係市場之過去表現，並非未來表現之預測或保證，市場之狀況訊息萬變，有關資料所有的資訊、觀點及任何所提及的價格均可能隨時間而有所調整或改變而不再另行通知。在任何情況下，本行/勤業眾信均不就未來市場表現提供任何擔保或保證。任何人士於作出任何投資/保險決定前，均應詳閱相關產品或服務之說明、銷售文件、風險說明及其他相關文件，並應針對本身之特別投資/保險目標、財務狀況、風險承受能力、特別需求以及相關產品或服務之銷售文件中所揭露之風險因素，自行衡量相關產品或服務是否為適合您之投資/保險標的或尋求專業財務/稅務顧問之建議後，始決定是否進行相關投資/保險或交易。若您決定不作該 等諮詢，亦應審慎考慮本文件所載任何產品對您是否適合。本文件不得由任何人士在本文件 所提及之服務及產品未獲准在當地提供或將違反當地法例或規則之任何司法管轄區內散佈，亦不得向不合法的任何人士散佈，並且不構成對該人士作出推介、要約或邀請、建議。
實質課稅原則：人壽保險之死亡給付及年金保險之確定年金給付於被保險人死亡後給付於指定受益人者，依保險法第一百十二條規定不得作為被保險人之遺產，惟如涉有規避遺產稅等稅捐情事者，稽徵機關仍得依據有關稅法規定或納稅者權利保護法第七條所定實質課稅原則辦理。
欲查詢更多的活動相關訊息，歡迎親臨本行各分行或致電客服 02-6612-9889
與星展銀行聯繫
(02) 6612 9889
或留言由本行人員與您聯繫
信用卡掛失專線
(02) 6601 6911
卡片掛失、毀損補發
銀行公會各信用卡發卡機構掛失服務資訊彙整表
提醒：您即將離開星展銀行（台灣）網站：
所有其他業者經營之網站均由業者自行負責（包括客戶隱私權保護及客戶資訊安全事項），不屬於星展銀行（台灣）控制或負責範疇。
若您同意繼續前往該網站請選擇「繼續」。不同意請選擇「結束」。謝謝！
